Зареждане ...
ЗАРЕЖДАНЕ...
Начало
София
Спортни
Регионални
България
Международни
Любопитно
Галерии
Личности
RSSВсички
Други
Институции
Криминални
Общество
Бизнес
| Ето какво е важно да знаем при сделките с имоти "на зелено" | ||||||
| ||||||
Ще си говорим за пазара на имотите у нас. Вече на пряката ни телефона линия е Йордан Божилов – собственик на агенция за недвижими имоти. Здравейте, приятно ми е да бъда ваш гост днес. На нас също. Първо искам да уточним можем ли да си говорим на "ти“? Най-добре е, предпочитам и аз. Като за начало можеш ли да ни дадеш някаква информация относно средните цени на жилищата - едностайни, двустайни, тристайни, или пък няма такава цена, т.е. зависи от локация, от строителство и т.н.? Много е относително. Първо, най-вече от строителство, местоположение, етажност, завършеност на сградата, завършеност на апартамента. Много мои клиенти, с които работя, купуваме имоти, които са за ремонт, придаваме някаква стойност и продаваме с някаква печалба. Т.е. този диапазон може да бъде много голям. Определено обаче все пак цените се повишиха осезаемо в последните години и започна преди инфлацията сякаш. Защо? Кои са факторите, които повлияха за толкова голямото покачване? Честно казано, аз съм много голям привърженик на статистиката и съм правил проучване, много съм се зачитал и знам, че в България, а пък и не само, има цикличност и има имотен кръговрат. Много често този имотен кръговрат продължава не по-малко от 17 години и не повече от 21 години, средно около 18 години. И в този имотен кръговрат имаме три фази – спад, възстановяване и апогей. В последните години се намираме в апогей и както казахте вие, може би в рамките на три-четири години имаше 100% ръст на цените. Причината е най-често от икономическа гледна точка и както казах, в последните няколко години се намираме точно в тази фаза. А пък и ако разделим за този период, който ви казвам в момента, от около 18 години, средно цената на един имот се покачва между 7 и 8% на годишна база. Което за много от гражданите у нас не е малко, не е малък процент. Аз смятам, че е един много добър процент. И затова много голяма част от българите инвестират именно в недвижими имоти. Първо, защото имаш доходност да кажем в София между 4 и 5% от дългосрочен наем, и като сложим тези 7-8% от растящите цени на имотите, се получава една доста добра доходност. Сега ли е моментът хората да купуват жилища? Това е много специфичен въпрос, зависи от нуждите на самия клиент. В момента мога да кажа, работя с няколко клиента, които правят инвестиционни намерения да закупят имот, а пък и други такива, които искат да купят по-голямо жилище, живеят в по-малко. Така че най-доброто време за покупка на имот, както обичам да казвам, е винаги преди пет години. А пък и може би у нас има имоти, които са спрямо възможностите на различните хора, съответно всеки трябва да пресметне бюджета си и да види какво може да си позволи с това, което има налично. Това е много хубаво, което казвате. Стъпка №1 за всеки един купувач е да осигури финансирането, т.е. дали ще бъдат лични средства, дали ще бъде банков кредит. Срещам на пазара немалък процент от купувачите – започват да търсят имот, правят огледи два-три месеца, през този период са видели 20-30 жилища, без да са осигурили финансирането, което е много голяма грешка. В този момент, да кажем след 20-тия оглед те харесват имот, искат да го купят, тепърва започват да говорят с банки да им отпуснат кредит, през това време някой минава след тях, капарира имота и тези два-три месеца отиват на вятъра. Да, т.е. ключово се оказва и времето. Когато харесаш нещо, просто е хубаво да имаш възможността да го вземеш, ако си тръгнал да търсиш така периодично и си сигурен, че имаш нужда. Абсолютно. Ако си мотивиран. Много от моите клиенти си ходят с пари в джоба, т.е. ако харесаме нещо и знаем, че е изгодно, да могат да реагират веднага и да го депозираме този имот. А очаква ли се все пак успокоение на цените, някакъв спад? Аз няма да забравя, с теб преди две години може би се бяхме видели и тогава говорихме дали ще спаднат цените на имотите и всъщност ми каза, че в дългосрочен план това няма да стане, може да има някакъв лек моментен спад. Каква е ситуацията в момента? Пак казвам, това беше преди две години, три вече. Динамиката в последните шест месеца леко се позабави и според мен в момента цените на имотите са в едно плато и така ще продължи може би до края на годината. Мога да кажа, че миналата година първото шестмесечие имаше скок на цените 20-30%, на места и повече. Т.е. тогава се правеха доста, доста спекулативни сделки. И повечето хора си мислят, че брокерите едва ли не вдигали цените, но истината е, че купувачите вдигат цените. В този период, в който ви казах, миналата година, ако решим да продаваме имот, първия ден има 20 огледа за него. В този случай в най-изгодна ситуация е продавачът. Да кажем от тези 20 огледа двама-трима ще имат наистина реален интерес, другите само ще създадат една суматоха. Много често се случваше в този период да се вдигат цените. Сега, в момента, не се намираме в тази ситуация, доста по-спокойно е. Има динамика, има хора, които си търсят да закупят имот, както казах, дали за лично ползване или с цел инвестиция. Така че смятам, че пазарът тази година ще бъде динамичен и се надявам може би, а пък и моите предположения са след това да има още две-години покачване на цените, но пак казвам, това си е чисто мое предположение. Преди да преминем към другата тема, а именно закупуване на имот преди завършен строеж, искам да те попитам – излезе новина вече, че приемането на еврото у нас ще бъде отложено с още време. Ще повлияе ли това по някакъв начин на цените на имотите? Да, както казах и в началото, за мен лично се намираме, както казах, в третата фаза. Има според мен още период от две-три години, в който цените ще вървят нагоре, така че смятам, че със сигурност тази тенденция ще се запази. И сега една тема, която сякаш не се коментира чак толкова много, пък е важна, защото нашумява – тенденцията да закупуваме имоти преди да е завършен техният строеж или пък преди Акт 16, или "на зелено“. Всъщност за какво трябва да внимаваме, когато взимаме такъв имот? Първо и най-важното е да разберем от кой купуваме. Аз лично работя с една доста голяма база данни само за ново строителство и в нея мога да разбера всеки един инвеститор и строител каква история има, колко сгради е построил, за какъв период ги е построил, имал ли е забавяне, защо има забавяне. Мога да отида на самите локации да видя самите строежи. Така че за мен това е основното, което трябва да се направи, и след това, разбира се, да разберем как ще финансира той проекта – дали с лични средства, дали ще бъде на обезщетение, дали ще използва банков кредит. Това е от фундаментално значение. Аз самият в момента съм в такава сделка, купувам имот на Акт 14 и най-важното нещо за мен беше сигурността. Сделката е добра, не е перфектната, но понеже познавам инвеститора от дълги години, нямам абсолютно никакви съмнения. Схемата на плащане също мен много ме удовлетворява, защото 80% от сумата се плаща след Акт 16. Така че наистина сигурността за мен е на първо място. Така е, тя всъщност е и най-важна. Да кажем обаче, ти имаш опита и знаеш как и какво трябва да се следи, но пък хора, които не се занимават с това, могат да останат излъгани. Всъщност кога идва моментът, който индикира, че има проблем? Защото пък знаем, че много строители бавят, не вдигат телефони, което понякога приемаме за нормално, защото все пак строежът не става за пет месеца да кажем, но кога можем да разберем, че има проблем? Често проблемите идват след Акт 15, когато трябва да се вкарат всички връзки с вода, с канал, с ток. Дори тогава могат да възникнат проблеми. Случвало ми се е сграда, т.е. парцел съседен, който да влиза в улична регулация, а пък за този парцел да тече процедура, възбрана имаше. Т.е. мина период от една година, докато се дари едно малко парче от земята на уличната регулация. Проблемите наистина могат да възникнат във всеки един момент. Най-важното е, ако купувачите купуват с брокер, тогава със сигурност ще има юридическо обследване. Ако не го правят, да си наемат наистина добър адвокат, който се занимава само и единствено с вещно право, т.е. това му е специалността, за да може да направи тогава и обследване на фирмата. Ти каза, че е добре да имат и брокер, с който нещата със сигурност после ще се проследят, какво, как и защо, но пък това е нещо друго, което също е много важно, че когато избираме такъв, е хубаво да проследим и неговата история, защото знаем за немалко случаи и хора, които всъщност опетняват вашия бранш, когато лъжат. Точно така. Честно казано, процентът на този тип брокери не е малък. Лошото е, аз работя за шест години – за шест години купувачи са ми правили, едва двама купувачи са ми правили интервю. Това за мен е от фундаментално значение. Голяма част са ми препоръчани, но дори и да имате препоръка, е хубаво да седнете с вашия брокер – правил съм и видео на тази тема – и да му зададете седем-осем въпроса, при които да разберете той наистина каква експертиза има, работи ли в този район, какви сделки прави, колко сделки прави на година, т.е. да може да прецените дали да работите с него. Много благодарим за съветите, които даде, защото наистина този въпрос със закупуването на жилища винаги е на дневен ред, със сигурност. Всеки се опитва да се подсигури по най-изгодния за него начин и по най-правилния, разбира се. Благодаря и аз за поканата и до нови срещи. |
Зареждане! Моля, изчакайте ...
Все още няма коментари към статията. Бъди първият, който ще напише коментар!
Още новини от Национални новини:
ИЗПРАТИ НОВИНА
Виж още:
Актуални теми
Абонамент
Анкета
