Сподели close
E-mail Принтирай Копирай този линк
Размер на шрифта Сподели
A A A

На 31 януари и 1 февруари 2026 в Интер Експо Център ще се проведе InvestPRO Conference. По време на събитието финансови експерти ще разгледат актуалните тенденции и промени във финансовия свят. Сред лекторите на конференцията е Димитър Христов - доказан специалист в сферата на недвижимите имоти и Мениджър “Инвестиции и ново строителство“ в Явлена.

В интервю за Sofia24 той коментира как валутната промяна се отразява на доверието и поведението на участниците на имотния пазар, защо очакванията често изместват анализа и кои фактори всъщност имат значение, когато се вземат решения за покупка или инвестиция в имот.

1. Когато се говори за еврото и имотите, информацията често е противоречива. Кое е най-важното, което хората в София е добре да имат предвид?

Най-важното е да спрем да мислим за еврото като за някакъв външен "спасител“ или "плашило“. Еврото само по себе си не строи сгради и не купува апартаменти – то е просто рамка, която внася прозрачност. Истината е, че българският пазар, особено в София, е "еврозиран“ от десетилетия. Ние мислим в евро, ценообразуваме в евро и спестяваме в евро. За имотите това е формализиране, не революция.

Това, което се променя сега, е че пазарът става "сравним“. Когато валутният риск изчезне, инвеститорът в София вече не се състезава само със себе си. Еврото вдига летвата за качеството. Вече няма да е достатъчно просто да притежаваш "нещо в София“. Пазарът ще започне да наказва посредствеността.

Като човек, който е на терен всеки ден, виждам, че пазарът не реагира на валута, а на доверие. Еврото е символ на стабилност, но тази стабилност отдавна е калкулирана в цените на качествените активи. Който е чакал официалната дата, за да инвестира, вероятно вече е закъснял за най-добрите възможности.

2. В такива моменти на промяна пазарът често се води от очаквания. Как това се отразява на решенията около покупка и продажба на имоти?

Очакванията са по-бързи и от нотариусите. В момента наблюдаваме класическо разминаване в нагласите. Една част от купувачите се движат от страх – страх, че парите им ще се обезценят или че цените ще "излетят“ в космоса след приемането на еврото. От другата страна имаме продавачи, които влизат в капана на алчността, калкулирайки розови бъдещи сценарии в днешните оферти.

Резултатът? Пазарът става шумен и изкривен. В преговорите често виждаме как емоциите блокират логиката. Купувачи приемат абсурдни условия само за да "влязат в пазара“, а продавачи държат празни имоти месеци наред, чакайки купувач, който не съществува.

Фундаментите обаче са неумолими: доходите, демографията и предлагането винаги надделяват над емоциите в дългосрочен план. В такива периоди най-важна е хладната преценка. Когато всички тичат хаотично, обикновено е време да спреш и да погледнеш числата. Най-скъпите грешки на имотния пазар се правят точно тогава, когато очакванията заменят анализа.

3. Когато темата за еврото се появи в разговорите за имоти, кое според вас най-често се преувеличава?

Най-голямата илюзия е мантрата, че "цените на имотите ще скочат автоматично“. Това е мит, който се подхранва или от неразбиране, или от чисто спекулативни интереси. Цената на един имот зависи от това колко пари има в джоба на купувача и каква е алтернативата му, а не от валутата на обявата.

Преувеличава се и ролята на еврото като магически "катализатор“. Истината, която често казваме директно, е че качественият имот няма нужда от еврото, за да бъде скъп и търсен – той е такъв заради локацията и функционалността си. Посредственият имот обаче, ако ще и в златни кюлчета да го оценявате, си остава посредствен.

Подценява се обаче селективността на пазара. Еврото ще изостри разликата между "актива“ и "пасива“. Пазарът ще стане много по-професионален и изискванията на купувачите ще се вдигнат. Времето, в което "всичко се продаваше само защото е имот“, приключва.

4. Къде на имотния пазар най-често има разминаване между това, което хората очакват, и това, което получават?

Най-болезненото разминаване е при т.нар. "инвестиционни покупки“. Масовият купувач в България е влюбен в тухлата, но често е финансово неграмотен по отношение на управлението на актива. Хората очакват Х% капиталов ръст всяка година, но напълно забравят да сметнат разходите за поддръжка, данъците, периодите на престой и амортизацията.

Реалността е, че имотът е като жив организъм. Той изисква активно управление, план и дисциплина. Инвестицията не приключва пред нотариуса – тя тогава започва. Виждаме много хора, които купуват на база на оптимистичен сценарий ("цените винаги растат“), и след две години се оказват с актив, който им "яде“ главата вместо да им носи доходност. Реалната възвръщаемост често е колкото лихвата по кредита, ако покупката е направена без стратегия.

5. По време на InvestPRO Conference ще говорите за по-широкия контекст около еврото и имотите. Какво според Вас хората най-често пропускат да обмислят, когато вземат решение за покупка или инвестиция?

Пропускат да си зададат най-важния въпрос: "Какво правя, ако пазарът се обърне?“. Повечето решения се вземат с презумпцията, че вятърът винаги ще духа в гърба ни. Пропускат се пазарните цикли, достъпност до финансиране, покупателната способност и най-вече – ликвидността.

Еврото е инструмент, то е част от инфраструктурата, но не е стратегия. Стратегията е в "план Б“. В консултантската си работа винаги питам клиентите: "Този имот работи ли за теб, ако цената му утре падне с Х%?“. Ако отговорът е "не“ или "не знам“, значи не правиш инвестиция, а залагаш на рулетка.

В рамките на InvestPRO винаги се опитваме да научим хората да гледат на имотите като на част от портфейл, а не като на религия. Решението трябва да е рационално, подкрепено с план за финансиране и ясни изходни точки. Ако нямаш план за управление на риска, значи просто се надяваш на късмет – а късметът не е професионална инвестиционна стратегия.